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相続丸ごとサポート

登場人物

被相続人

Aさんの父

相続人

Aさん
Aさんの母

抵当権者

損害保険ジャパン株式会社

相談内容

「二年前に父が他界し、相続の事をほったらかしにしていた。土地と建物の相続登記をお願いしたい。」とAさんが相談に来られました。

不動産を確認すると土地はAさんの父が１人で所有し、建物はＡさんと、父、母の３人で共有していました。
そしてどちらの物件にも住宅ローンの抵当権が残っていました。

抵当権とはいわゆる担保の事で「貸したお金を返してもらえない時はあなたの不動産を売却して返済に充てますね」という貸主との約束のことです。
ローンを完済すれば不動産を売却される事はありませんが、法務局で手続きをしなければ不動産の登記事項証明書(登記簿)に抵当権の記録が付いたままになってしまいます。
そうすると不動産を売却する事や新たな借金の担保にする事が難しくなってしまうため、速やかに抹消の手続きをする必要があります。

この手続きにはローンを完済したことを証明する書類が必要で、これは完済したタイミングで金融機関から送付されてきます。
Aさんに詳しくお話を伺うと「ローンはとっくに完済しているが登記記録が残っているとは知らなかった。かなり昔の事なので書類の事は覚えていない。探してみるけど出てこないと思う」との事でした。

そして登記事項証明書に記載されている抵当権者(貸主)は「日本火災海上保険株式会社」です。
現「損保ジャパン」自動車保険、火災保険、地震保険、海外旅行保険など
保険会社からローンを借りる契約がまず珍しいのですが、この会社は別の会社と合併したことで今は存在しません。
こうなると抹消登記の書類集めは煩雑になり時間も手間もかかってしまいます。

Aさんに抹消登記に時間がかかる事を説明し、これに承諾してくださったのでさっそく手続きに取り掛かりました。

解決までの流れ

不動産の名義変更はお父さんの持分を全てAさんに移転するという事で話合いが済んでおりこちらはスムーズに行なう事ができました。

次に抹消登記をするにはまず、現在の抵当権者が誰なのかを調べなくてはなりません。
一体どこの会社が抵当権者なのかというのはインターネットでおおよそ調べる事ができます。
それによると「日本火災海上保険株式会社」は日本火災保険株式会社の名称から始まり、「興亜火災海上保険株式会社」と合併し「日本興亜損害保険株式会社」になり、
その「日本興亜損害保険株式会社」は「株式会社損害保険ジャパン」と合併し「損害保険ジャパン日本興亜株式会社」となり、
その後社名を変更し「損害保険ジャパン株式会社」となっている事がわかりました。

電話で問合せをした所、今回扱う不動産の抵当権者だという事が確認できました。

抵当権移転の必要性

幾度の合併と社名変更をしているのは金融機関や保険会社では珍しいことではありません。
そしてもし日本火災海上保険株式会社のローンを完済する前に合併が行われていると、この抵当権を損害保険ジャパン株式会社に移転する登記手続きが必要になります。
この手続きはAさんではなく金融機関がしなければならない手続きです。
ですが今回は合併前に完済していますのでこの手続きは不要でした。

抹消登記に必要な書類集め

紛失した書類の再発行

現在の抵当権者が誰か判明したところでさっそく損害保険ジャパン株式会社様にお電話をして今回の相続の件と抹消書類を紛失したことをお伝えし、再発行の手続きをして頂きました。
この時に受取る書類の日付を合併前にして頂く事で抵当権移転登記が不要である理由の整合性がとれますのでそのようにお願いしました。

合併したことを証明する書類

登記申請には「日本火災海上保険株式会社」と「損害保険ジャパン株式会社」が合併した事を証明する必要があります。
状況によっては「会社法人番号」を伝えるだけで良いのですが今回はそれが出来なかったため損害保険ジャパン株式会社様から沿革の付く閉鎖謄本をお預かりし使わせて頂く事となりました。

権利書

紛失した書類の中には権利書(登記済証)もありました。
これも登記申請に必要な書類ですが、紛失してしまうと再発行は出来ません。
ではどうするかというと、方法は二つあります。
本人確認情報制度と事前通知制度です。

・本人確認情報
本人確認情報は司法書士や弁護士などに、登記簿に記載されている本人であると保証して貰う制度で、事前通知制度は権利書を添付せずに法務局に登記申請の手続きをして、法務局から登記名義人本人(損害保険ジャパン株式会社)に連絡してこの申請に間違いがないか確認する制度です。

・事前通知
事前通知制度は登記申請から完了までに少し時間がかかるというデメリットはあるものの費用がかからないため今回はこちらを使って申請をする事にしました。

そして申請へ

登記申請書と集めた書類を綴り法務局に申請します。
今回は事前通知制度を利用していますので、法務局から損害保険ジャパン株式会社様へ郵便が届き、その書類を返送して頂くという手続きが追加されます。
それが終われば無事完了・・・となるはずでしたが、それからしばらくして法務局から、まだ損害保険ジャパン株式会社から返信がないとの連絡が入りました。
実は事前通知には期限があり、法務局が書類を発送した日から２週間以内に返信がなければ、事実ではない登記申請が出されたとみなされてしまい、申請は却下されてしまいます。
急いで損害保険ジャパン株式会社様に連絡を取り状況を伺ったところ、昨日、投函しましたとの事で、その旨法務局に連絡して何とか待っていただくことができました。
これで無事に期限内に到達して抹消登記は完了。
Aさんの相続登記は全てを無事に完了する事ができたのでした。

解決のポイント

今回はよくありがちな実体はないが抵当権の登記だけ残っているという事例でした。
完済した抵当権はそのまま置いておいても害はないですがいずれ自分や子孫が売る時が来るかと思います。
抹消登記に必要な書類集めは年月がたつほど手間と費用がかかってしまうので、子孫に負の遺産を遺さないためにも速やかに抹消登記をしましょう。
今回のように権利書がない場合でも再発行はできませんが、別のやり方で抹消する方法はありますので諦めずにお問い合わせください。

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