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動産の相続手続き完全マニュアル

不動産(土地や家)の相続手続きを完全網羅！！～費用や流れも解説～

不動産を相続した場合に、相続手続きについて気になる方もいるかと思います。不動産の相続は複雑で分かりにくいという方も多いです。不動産の相続にはどのような手続きが必要で、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。

不動産を相続する場合の手続きの流れや費用(相続税など)について

不動産を相続する場合、知識がないと手続きの流れや相続税などの費用がわからないことも多く、不安に思う方もいます。手続きや費用などは誰に相談すればいいかわからない方も多いです。

そのような悩みや不安を少しでも解決する為、不動産を相続する場合の手続きや費用について解説していきます。

不動産の相続には様々な手続きが必要

不動産を相続するためには様々な手続きが必要です。まずは、不動産の分割方法を相続人全員の話し合いにより定める必要があります。不動産の分割方法は様々ですが、相続人間で話し合い最適な方法を考えなければなりません。

不動産の分割が決まれば、その次は不動産の名義を変更しなければなりません。不動産の名義変更することを「相続登記」といいますが、この相続登記は費用がかかります。

そして、不動産の相続にかかる相続税を納めなければなりません。しかし、必ずしも不動産を相続した方全員が相続税を納めなければならないわけでありません。相続税には基礎控除というものがあり、相続財産の額が基礎控除を超えた方のみ相続税を納めることとなります。

実施事項①：不動産の分割方法を考える

不動産を相続した場合には、まず不動産の分割方法を考えなければなりません。分割方法としては以下の4つがあります。

・現物分割

・換価分割

・代償分割

・共有分割

ここでは、それぞれの方法について詳しく解説していきます。

方法①：現物分割とは

不動産の現物分割とは、そのままの形で不動産を引き継ぐ方法です。相続人の中の誰か1人が不動産をそのまま相続したり、土地などによっては「分筆」したりして引き継ぐといった方法となります。

「分筆」とは、1つの土地をいくつかの部分に分けて、別々の不動産として登記することをいいます。分筆する時に注意しなければならないことは、分筆できるのは土地だけであり、建物はできないということです。また、条例などにより分筆が禁止されている土地もあるため気をつけておきましょう。

現物分割のポイント

現物分割をすると、相続手続きは簡単になります。A不動産とB不動産の2つの不動産が有り、2人の子供が相続する時に1人がA不動産を、もう1人がB不動産を相続すると、それぞれ名義変更するのみでよいことが多いです。

そのため、他の分割方法と比べると比較的簡単に行うことができます。不動産を売却する必要がないので、スムーズに遺産分割できます。

現物分割の注意点

現物分割は不公平になりやすいといった問題点があります。相続人の1人が不動産を独り占めしようとすると、他の相続人との間で争いになる恐れがあります。

そのため、現物分割の際には不公平にならないように、他の相続人の方の意志や想いを確認し、納得した上で進めていく必要があります。 

方法②：換価分割とは

換価分割とは、残された不動産を売却し、売却したことで得たお金を相続人間で分け合うという方法です。不動産を売却するには諸経費が掛かる場合が多いため、売却して得たお金から諸経費を差し引き、手元に残ったお金を相続人間で分配することになります。

2,000万円の不動産を2人の子供で相続する場合、諸経費が400万円かかったとすれば、残りの1,600万円を2分の1の割合で分けるので、現金を800万円ずつ受け取ることとなります。

換価分割のポイント

換価分割の一番のメリットは、不公平にならないことです。不動産を売却してお金に変えるので、一円単位できっちりと分けることが可能です。相続人の一人が不動産を独占するということもないので、争いもなく円満に相続することが可能です。

また、不動産を評価する必要がないため、相続人の間でどの評価方法を適用するかというような争いも生まれません。

換価分割の注意点

換価分割をする場合に注意しておかなければならないことは、思っていたよりも安値でしか売れないといった場合もあるということです。特に売却を急いだ場合、実際の不動産の評価よりも安い値段で売却されてしまうこともあります。

不動産を売却し、売却にかかった諸経費を引かれるので、分け合う現金が少なくなってしまうこともあります。その点は気をつけておきましょう。また、せっかく親が残してくれた財産を失ってしまうという寂しさもあります。

方法③：代償分割とは

代償分割とは不動産を1人の相続人が相続し、他の相続人には相続割合に応じた代償金を支払うといった方法です。2,000万円の不動産を2人の子供が相続した場合、1人が不動産を相続し、残りの1人に1,000万円のお金を支払う方法がこの代償分割にあたります。

代償分割のポイント

代償分割は、不動産を相続しなかった相続人に対して代償金を支払うことになるので、相続人間での不満が出にくく、円満に相続をすることが可能です。2人の相続人がいて不動産が1つしかない場合や、分筆できない土地でも公平に分割できるというメリットがあります。

代償分割の注意点

代償分割の注意点としては、不動産を取得した相続人に代償金の支払い能力がなければ利用できないということです。また、相続する不動産にどのくらいの価値があるのか、評価をしなければなりません。

不動産には様々な評価方法があるので、どの評価を基準として不動産の価値を決めるのか、ということで争いが起こる場合があるので気をつけておきましょう。

方法④：共有分割とは

不動産を分割することなく、それぞれの相続人で共有することを共有分割といいます。共有とは、複数の人が不動産を共同で所有することをいいます。相続人が相続割合に応じて共有持分を取得し、不動産を売却することなくそのまま共有する場合もあります。

また、相続人間での話し合いで分け方が決まらない場合や、話し合いできない場合などは、不動産をそのままにしておくことがあります。そのような場合も共有分割となります。

共有分割のポイント

共有分割すると不動産は相続人全員のものとなるので、1人の相続人が自由に売却したり処分したりすることはできません。また、「賃貸に出したい」や「リフォームしたい」といったことも、共有している相続人で話し合い、同意を得ることができなければすることができません。

共有分割の注意点

不動産を共有すると活用が難しいです。誰が管理するのかという問題も発生し、「固定資産税がかかるから売却したい」と思っても容易にはできません。

また、共有している相続人が死亡し、再度相続が発生した場合は、死亡した相続人の配偶者や子供が相続人に加わることがあります。このようなことが起こると、共有者がどんどん増えていき、誰がその不動産の権利を持っているのかわからない状態になってしまう可能性も高いです。

そのため、不動産を相続した場合は、共有分割するのはあまりおすすめではありません。

実施事項②：不動産の名義を変更する（相続登記）

不動産を相続した際には、不動産の名義を変更しなければなりません。これを「相続登記」といいます。相続登記しなければ、不動産を相続した場合でもその不動産の名義は亡くなった持ち主のままとなってしまいます。

相続登記には費用がかかるし面倒だからといって、不動産の名義を変更せずにそのままにしておく方もいます。しかし、その後様々な問題が発生する可能性もあるので、できるだけ早めに名義変更したほうがよいです。

ここでは、相続登記についての流れや費用、必要書類について解説していきます。

相続登記とは

相続登記とは、不動産を所有していた方が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を亡くなった方から相続した方に変更することをいいます。相続登記をすることによって、不動産の所有者が変わります。

しかし、相続登記は法律で期限などが定められているわけではありません。相続登記をせずにそのままにしておいた場合でも、罰則があるわけではありません。そのため、不動産を相続しても相続登記をせずにそのままにしている方もいます。

しかし、相続登記をしなければ将来的に相続人の間で争いになる可能性があります。不動産は登記することによってその権利を確定することができます。つまり、相続登記しない間は不動産を相続したとしても、その不動産は相続人の間で共有のものとなってしまいます。

遺産分割協議で自分が不動産を相続すると決定したにも関わらず、相続登記していなければ「この不動産は自分のものだ」と主張することはできません。

相続人が亡くなった場合に、亡くなった相続人の配偶者や子供が新たな相続人として追加されることとなります。相続登記しない間は相続人の間で共有の不動産となるため、新たに追加された配偶者や子供が、「この不動産を自分のものだ」と主張する可能性もあります。

そうなると、せっかくは円満に終わった遺産分割協議の意味がなく、もう一度その不動産について誰が相続するのかということを話し合わなければなりません。そのような争いごとを防ぐためにも、不動産を相続した場合は相続登記をした方がよいです。

相続登記の手続きの流れとは？

相続登記の手続きの流れは以下のようになります。

1.物件の調査

2.相続人の調査

3.書類の収集

4.書類の作成

5.遺産分割協議書への署名と押印

6.法務局へ申請

相続登記をするためには、まず物件を調査しなければなりません。物件の登記簿の状況を調べ、不動産がどのように登記してあるのかということを確認する必要があります。

物件を調査すると、土地や建物が父親の名義でなく、全て祖父の名義のままだったということもあります。そのため、不動産を相続した場合には、その物件の状況はどうなっているのかということをしっかりと調査しましょう。

次に戸籍謄本を取得して、誰が相続人になるのかというと調査しなければなりません。相続登記をするには法定相続人全員が関与することになり、遺産分割の際にも相続人全員の同意が必要がとなります。そのため、相続人の調査というものは必須です。

たとえ一人っ子の場合でも、亡くなった方に隠し子や養子がいる場合もあるので、相続人の調査をする必要があります。

次に、相続登記に必要な書類を収集しなければなりません。書類の中には役所などで収集する書類のほか、自分で作成しなければならないものもあります。遺産分割協議書や相続関係説明図などは自分で作成する書類に当たります。

遺産分割協議書を作成するためには、相続人全員で亡くなった方の遺産をどのように分割するか話し合わなければなりません。話し合いで遺産の分割方法が決定したらその証拠として、遺産分割協議書を作成することとなります。

遺産分割協議書は、必ずしも作成しなければならないという決まりはありません。しかし、相続の手続きの際や、問題が起きた場合の証拠となるものなので、作成しておいた方がよいでしょう。遺産分割協議書を作成した場合は、相続人全員の署名と押印が必要となります。押印は実印で行わなければなりません。

遺産分割協議が終わり、書類を収集・作成を完了すると、名義変更する不動産の所在地を管轄する法務局へ申請しなければなりません。申請する場合は、収集・作成した書類と併せて申請書を提出することになります。

相続登記に費用はかかる？

相続登記は自分でする場合と、司法書士に頼む場合では費用が異なります。その他にも様々な手続き費用がかかります。実際にどのくらいの費用がかかるのかというと、自分で手続きをする場合は約5万円～6万円程度です。司法書士に依頼する場合は10万円～15万円程度だと考えておいたほうがよいでしょう。

しかし、手続きの費用は固定資産税評価額や相続人の人数、遺産の分け方などにより変わるので先ほどの金額は大まかな目安でしかありません。状況により費用は異なるので、司法書士に依頼する場合は、どのくらいの費用がかかるのか実際に相談した方がよいです。

また、その他の手続き費用として登録免許税や、市役所などで収集する書類に対しても手数料がかかります。登録免許税は「課税標準×税率」で計算されます。課税標準は、登記をする年度の固定資産税評価額が元となります。登録免許税の税率は、相続であれば0.4%、遺贈の場合は2%となります。

例えば相続した土地の固定資産税評価額が1,200万円だった場合、登録免許税は「1200万円×0.4％」で4万8千円となります。

収集する書類の費用は各自治体によって異なりますが、戸籍謄本であれば1通450円、固定資産評価証明であれば200円～400円程度です。

相続登記に必要な書類とは

相続登記に必要な書類はどのようなものがあるのでしょうか。相続登記に必要な書類は以下のようになります。

被相続人（亡くなられた方）の書類

・戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍

・住民票の除票、または戸籍の附票

「戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍」は出生から死亡までのものを取得する必要があります。「住民票の除票、または戸籍の附票」は登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるものを取得しなければなりません。

相続人の書類

・戸籍謄本

・住民票

「戸籍謄本」は相続人全員のものが必要です。また、「住民票」は新しく名義人になる方のものが必要となります。

その他の書類

・固定資産評価証明書

・相続関係説明図

「固定資産評価証明書」は名義変更する年度のものが必要です。「相続関係説明図」は戸籍謄本の原本を還付するために必要となります。

上記の書類のほか、相続登記の内容によっては以下のような書類が必要となります。

・遺産分割協議書

・印鑑証明書

・遺言書・検認調書

・在籍証明書・不在住証明書

・登記済権利書

・上申書

「遺産分割協議書」や「印鑑証明書」は法定相続以外で名義変更する場合に必要となります。

また、自筆証書遺言がある場合は、「遺言書・検認調書」が必要となります。「在籍証明書・不在住証明書」、「登記済権利書」、「上申書」は必要書類が揃わないときなどに準備しなければならない場合があります。

このように、相続登記にはたくさんの書類が必要となります。集めなければならない書類は状況により異なります。

スムーズに相続登記の手続きをするためにも、事前にどのような書類が必要なのかということを把握し、効率的に集めることをおすすめします。

相続登記は自分(一人で)できるのか？

相続登記は自分ですることも可能です。しかし、収集しなければならない書類も多く、自分で作成しなければならない書類もあります。専門的な知識がなければ自分で調べて書類を収集したり、作成したりしなければなりません。

どのような書類が必要なのかということを調べるのには時間と手間がかかり、書類を収集するのにも時間と手間がかかります。そのため、相続登記は専門家に依頼したほうがよいでしょう。専門家に依頼することにより面倒な時間と手間を省くことが可能です。

相続登記を自分で行いたいという方も、まずは専門家に相談することをおすすめします。相談することにより自分の相続についての現状が分かり、相続登記を行うためにどのような手続きが必要なのかということも明確になります。

どのような手続きが必要なのかということを明確にした上で、自分で相続登記を行うのか、専門家に依頼するのかということを決めてもよいでしょう。

そのため、相続登記について知識がない方はもちろん、自分で行いたいという方も司法書士事務所に相談することをおすすめします。

不動産の名義変更が必要な理由について詳しくはこちら＞＞

不動産の相続にかかる相続税とは

相続税とは、亡くなった方の遺産を相続で受け継いだ場合に、その遺産に対してかかる税金のことです。不動産も相続税が課税されることとなる遺産の対象となるため、不動産を相続した場合でも相続税がかかる場合があります。

ここでは、どのような場合に相続税がかかるのか、また相続税の計算方法などを解説します。

不動産を相続したら相続税がかかる可能性がある（相続対策で不動産の相続税評価は大幅に下げることが可能）

不動産を相続した場合に、人によっては相続税がかかる可能性があります。相続税には基礎控除があり、この基礎控除を超えた場合に相続税が発生します。

不動産は財産として評価される金額が大きいため、不動産を相続した場合は相続税がかかる可能性が高くなります。

不動産の評価は、相続が開始される時の状況に左右されます。そのため、事前に相続対策をしておくことにより、不動産の相続税の評価を大幅に下げることも可能です。

また一定の条件に当てはまれば、相続税の特例や負担低減措置などを受けることができます。

相続税対策をすることにより、現金や有価証券などよりも、不動産を相続した方が相続税の負担を軽くすることができるケースもあります。

不動産の相続にかかる相続税とは

亡くなった方の遺産を相続で受け継いだ場合に、その遺産総額に対して相続税がかかります。しかし財産の中には、債務や葬式費用など非課税のものもあります。

受け継いだ遺産から、このような非課税の財産を差し引いたものに対して相続税がかかることになります。

また、相続税には「ここまでは相続税がかからない」といった基礎控除があります。相続財産の課税価格が基礎控除以下の場合は、不動産を相続したとしても相続税はかかりません。 

また、不動産には、相続税以外にも以下のような税金がかかります。

	原因	税率
印紙税	売買・請負・金消契約書	500万円超1,000万円以下→1万円 1,000万円超5,000万円以下→2万円
登録免許税	不動産登記	所有権保存0.4％→新築住宅0.15％ 売買による所有権移転2％(土地は1.5％)→中古住宅0.3％ 抵当権設定0.4％→新築住宅0.1％、中古住宅0.1％
不動産取得税	不動産の取得(購入・建築など)	4%
固定資産税	不動産の所有	1.4％(標準税率)
都市計画税	不動産の所有	0.3％(制限税率)
所得税（住民税）	不動産の売却 不動産の取得	分離課税 総合課税
贈与税	不動産の贈与 資金の贈与など	贈与税の累進税率

上記のように不動産を取得または所有や売買、贈与した場合などは税金がかかります。

そのため、不動産を相続する際には、そのまま相続するのか、 売却して現金に変えて相続するのか検討することをおすすめします。

不動産の相続にかかる相続税の計算方法

相続税の基礎控除の計算方法は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」です。この基礎控除の額を超えた場合、相続税が発生することとなります。

不動産も課税対象となりますが、不動産の評価は土地と建物で分かれます。

土地の評価は、路線価が定められている土地であれば路線価方式を用い、そうでない土地については倍率方式を用いて算出することとなります。

相続における土地の評価額は、路線価方式や倍率方式で算出された金額の、おおよそ80%が評価額となる場合が多いです。

路線価方式では、路線価といった土地や土地に面する道路に定められた価値を元に土地の評価額を算出します。路線価方式での土地の評価額の計算式は以下のようになります。

土地の評価額＝路線価×補正率×面積

「間口が小さく狭い場合」、「宅地が整形されていない場合」、「私道に隣接する場合 」、「騒音や日照不足、異臭などで土地の評価が低下している場合」などの特殊な宅地の場合は、補正が行われたうえで、土地の評価額が算出されます。

路線価の付けられていない土地は倍率方式を用いて計算します。倍率方式での土地の評価額の計算式は以下のようになります。

土地の評価額=固定資産税評価額×国税局長が地域ごとに定める倍率

固定資産税評価額は3年ごとに改定されます。また、国税局長が地域ごとに定める倍率は毎年改定されることになります。

建物の評価は固定資産税評価額となります。

不動産の相続に際して相続税以外でかかる費用はある？

不動産を相続した際に、相続税以外でかかる費用には以下のようなものがあります。

・司法書士に依頼する場合はその報酬費用

・収集する書類の手数料

・不動産を登記する際の登録免許税

また、上記以外でも、以下のような税金がかかる場合があります。

・不動産を所有する場合は固定資産税や都市計画税

・不動産の売却や取得した場合にかかる所得税（住民税）と印紙税

・相続した不動産を贈与した場合は贈与税

また、遺産分割協議書や相続関係説明図の作成を専門家に依頼した場合はその費用もかかることとなります。

しかし、司法書士事務所によっては、相続登記との費用に遺産分割協議書や相続関係説明図の作成の費用などもセットになっている場合があります。そのようなサービスを利用することで、書類作成の手間を省くことができ、費用面でも安くなることが多いので、積極的に利用することをおすすめします。

不動産の相続は相続税以外でもたくさんの費用がかかります。そのため、相続対策として、事前に納税資金や手続きに必要な費用のことも考えておいた方がよいです。

相続が発生してからでは相続対策をすることが難しいので、相続対策は早いうちにしておきましょう。特に、現金が少なく不動産が多い方などは、相続発生後の相続トラブルに発展する恐れがあります。その理由としては、相続税は基本的に現金で納めなければならず、上記の手続き費用なども現金で支払わなければならないためです。

不動産が多いとその分、手続き費用や相続税がかかることとなります。そのため、現金が少なく不動産を多く持っている方などは事前に専門家に相談し、対策をしておきましょう。相続では短い期間よりも、長い期間かけて対策したほうがより効果を得ることができます。

相続に対して不安や悩みのある方はもちろん、多くの不動産を持っている方、現金や預金が少ない方などは一度専門家に相談することをおすすめします。

不動産種別(土地、戸建て、マンション)の相続の手続きと相続税について

一言に不動産といっても、その種別は「土地」や「戸建」、「マンション」と分かれています。戸建てやマンションが建っていない土地のみを相続する場合もあれば、 土地の上に戸建てやマンションが建っているような不動産を相続する場合もあります。

「土地」や「戸建」、「マンション」によって相続する場合のポイントや計算方法はそれぞれ異なります。このような、不動産の種別ごとに相続する場合は、どのようなことに気をつけなければならないのでしょうか。

ここでは、それぞれの種別毎のチェックポイントや手続きの方法、相続税の計算方法、注意点などを解説していきます。 

土地のみを相続する場合のチェックポイント

土地のみを相続する場合は、以下のようなポイントがあります。

土地を相続する場合の手続きや方法

土地を相続する場合は、建物がないので現物分割や代償分割、換価分割、共有分割のそれぞれの方法が考えられます。現物分割においても、土地を分筆するなどといった方法で分けることも可能です。それぞれの分割方法をするに従い、基本的には相続人の同意が必要となります。

また、戸建てやマンションと比べると、手続きや分割の仕方は比較的難しくありません。しかし、後述する土地の相続ならではの注意すべき点もあるので、その点については気をつけておきましょう。

土地の相続にかかる相続税と計算方法

土地の評価額は、一般的な不動産の評価方法である「土地の評価額＝路線価×補正率×面積」で計算します。路線価が示されていない場合は、倍率方式を用いて計算します。

また、更地の場合は「小規模宅地の特例」を受けることができません。土地を相続する場合は評価額を下げることができないので、相続税を思っていた以上に多く納めなければならないという場合があります。

土地を相続した場合は、相続税や登記費用の他に、翌年から固定資産税を納めなければなりません。評価額の高い土地を相続した場合は、相続税はもちろん固定資産税も相当の額を納めることになります。そのため、土地の活用方法や収入など、検討したうえで相続することを心がけておきましょう。

土地の相続における注意点

土地を相続する場合、一度Aという人物が相続した土地を、後からBという人物に変更することは難しくなります。

また、土地の価格は変動する可能性も高いので、その点においても気をつけておきましょう。

相続時に土地を平等に分割した場合でも、後に土地の価値が上がり、他の相続人に不満が生じる場合があります。

特に代償分割の場合は、平等に分割したつもりでも、後に土地の価値が上がれば土地を相続しなかった相続人が不満に思う場合もあります。トラブルを回避するためにも事前に相続人間でしっかりと話しておきましょう。

また、相続した土地を売却した場合、売却の翌年度に譲渡所得税がかかります。土地を売却してから税金を納めるまでに時間差があるので、納税資金を準備しておきましょう。

戸建てやマンションの建っていない土地を相続するには、相続税やその後の税金面について検討し、事前に準備しておく必要があります。

戸建て物件を相続する場合のチェックポイント

戸建て物件を相続する場合は、以下のようなポイントがあります

戸建てを相続する場合の手続きや方法

戸建て物件を相続する場合は、土地の相続とは違い、現物分割以外の方法から選択することが多いです。一つの土地の上に複数の建物が建っている場合や一人っ子の場合、遺言などで相続人が決定している場合などは現物分割をすることもありますが、そうではない場合も多いです。分割の方法としては、現物分割の他に代償分割、換価分割、共有分割が考えられます。

親と子供が同居していた場合は、そのまま居住を続けることが多いので、代償分割をする場合が多いです。また、「小規模宅地の特例」を受けることができる場合もあるので相続税の軽減をすることが可能です。しかし、他の相続人にお金を支払わなければならないので、その点においては注意しておきましょう。

価分割の場合は、相続税の申告期限前に不動産を売却すると、小規模宅地の特例を利用することができません。その場合、相続税の軽減をすることができませんので注意が必要です。しかし、不動産ではなく現金を分割するので、分割しやすいというメリットがあります。

共有分割の場合は、相続した戸建ては相続人の共有物となるため、後に相続トラブルが発生する恐れがあります。円満に相続をしようと考え、共有分割を選択する方もいますが、その後さらに相続が発生した場合に不動産の権利関係が複雑化するのであまりおすすめは出来ません。

戸建ての相続にかかる相続税と計算方法

戸建てを相続した場合の評価額は、土地と建物を別々に計算しなければなりません。

土地の場合は、土地のみを相続した場合と同じく、一般的な不動産の評価方法である「土地の評価額＝路線価×補正率×面積」で計算します。路線価が示されていない場合は、倍率方式を用いて計算します。建物の評価額については、固定資産税評価額で計算します。

戸建てを相続した場合、「小規模宅地の特例」を受けることができるというメリットがあります。しかし、「小規模宅地の特例」を受けるためには要件があり、要件に当てはまらなければなりません。「小規模宅地の特例」を受けると、戸建ての評価額が下がり相続税を軽減することが可能です。

また、両親が居住していた戸建の場合は、空き家としてそのままにしている方が多いです。しかし、「特定空き家」に指定されてしまうと、住宅用地特例の対象から除外される可能性もあります。住宅用地特例の対象から除外されると、固定資産税が上がることになります。

現在では空き家は社会問題となっており、その問題を防ぐために、空き家の3,000万円の特別控除が2016年4月1日～2023年12月31日まで適用となります。空き家の3,000万円の特別控除とは、相続で空き家物件を取得した場合、要件を満たしていれば売却の際、譲渡所得から3,000万円を控除することができるというものです。

相続後に空き家として放置していた場合、「特定空き家」に指定されてしまう恐れがあるので、相続した戸建てを、「その後どうするのか」ということを慎重に考えなければなりません。相続税とその後の空き家の用途についてしっかりと検討し、どのような分割方法を選択するのか考えましょう。

戸建ての相続における注意点

戸建てを相続する場合、相続人が複数いる場合は気をつけておきましょう。しっかりと相続人の間で話し合い納得したうえで相続しなければ、相続後にトラブルが発生してしまう可能性があります。相続トラブルを未然に防ぐために、不動産を持っている方が生前に遺言書を残しておくという方法もあります。

遺言書を残して、被相続人の意思を明確にしておくことにより、相続の際や相続後に発生するトラブルを未然に防ぐことが可能です。

また、必ずしも法定相続分通りに分割しなければならないという決まりはありません。場合によっては、各相続人が納得のいく形で柔軟に分割することも必要です。戸建てを相続する場合は、相続人の誰かが譲歩する必要がでてくる場合もあります。

また、2020年4月1日に「配偶者居住権」という新たな権利が創設されました。この「配偶者居住権」を利用すれば、配偶者はそのまま居住することが可能です。しかし、「配偶者居住権」はあくまでも「居住する権利」なので、戸建てを売却したり譲渡したりすることはできません。その点においては注意しておきましょう。

土地のみを相続する場合と比べ、戸建てを相続する場合は相続トラブルに発展する可能性が高いです。そのため、遺言書を残すなどの相続対策を事前にしておく必要があります。「相続でトラブルが起こるのはお金持ちの話だけ」と思っているかもしれませんが、そうではないということを知っておきましょう。

マンションを相続する場合のチェックポイント

マンションを相続する場合は、以下のようなポイントがあります。

マンションを相続する場合の手続きや方法

マンションを相続する場合も、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割が考えられます。戸建てを相続する場合と違う点は、区分所有分の土地の権利は有していますが、土地を活用することができないという点です。

また、マンションを相続する場合でも区分所有分の土地の権利も所有しているため、「小規模宅地の特例」を利用することは可能です。戸建てと同じく、「小規模宅地の特例」により、マンションの評価額が下がり相続税を減税することができます。

マンションの相続にかかる相続税と計算方法

分譲マンションは一般的な戸建と違い、1つの土地と建物を共有している状態にあります。そのため土地や戸建てと計算方法を少し異なります。土地の場合は一般的な不動産の評価方法である「土地の評価額＝路線価×補正率×面積」で計算しますが、マンションの土地の場合は持分割合を掛けなければなりません。

そのため、マンションの土地の評価額の計算方法は以下のようになります。

土地の評価額＝路線価×補正率×面積×持分割合

建物の評価額については、戸建てと同じく固定資産税評価額で計算します。

また、マンションを相続した場合でも、要件に当てはまれば「小規模宅地の特例」を受けることができます。被相続人が経営していた賃貸マンションも「小規模宅地の特例」を受けることができる貸付用宅地等に該当するので、条件に当てはまれば「小規模宅地の特例」を受けることが可能です。

この場合は、土地の評価額を200平米まで50%減額することができます。貸付事業用宅地等の対象となるマンションは以下の二つです。

1.被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等

2.被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業の用に供されていた宅地等 

「小規模宅地の特例」を受けると、マンションの評価額が下がり相続税を軽減することが可能なので、利用できるようならば利用したほうがよいです。

マンションの相続における注意点

マンションを相続するうえでの注意点は、築年数が長くなると、新築マンションのような価格では売却や賃貸ができなくなるという点です。現在では新築マンションは数多く建っており、中古マンションの買い手を見つけるのが難しくなっています。

そのため、自分が思っていたような価格で売却や賃貸ができるとは限りません。また、場合によっては修繕をしなければならないこともあります。管理費や修繕の事を考えると、居住の予定がない場合は早い段階で売却することも視野に入れておきましょう。

マンションの相続では相続税や相続手続きにかかる費用の他、その後のマンションの用途についても検討した上で相続するかどうか考えましょう。

小規模宅地の特例とは

小規模宅地の特例とは、不動産を相続する際に、不動産の評価額を大きく下げることができる制度です。不動産の評価を下げることにより、相続税の節税につながるので積極的に活用していきたい制度でもあります。

ここでは、小規模宅地の特例について解説していきます。

小規模宅地の特例とは

小規模宅地の特例を利用すると、被相続人と一緒に住んでいた土地を相続した場合、330平米までは80%評価額を減額することが可能です。1億円の土地を相続した場合、小規模宅地の特例を利用することにより土地の価格が80%減額するので、評価額が2,000万円となります。

相続税には基礎控除があるので、1億円の土地では相続税がかかるのに対し、2,000万円に土地の価額を減額すると相続税がかからない場合があります。そのため、不動産を相続した場合は、小規模宅地の特例を利用できるかどうかが、節税につながる大きなポイントです。

小規模宅地の特例のポイント

小規模宅地の特例を利用できる土地は以下のような要件があります。

１．特定居住用宅地：住宅として使っていた土地

２．特定事業用宅地：事業で使っていた土地

３．貸付事業用宅地：賃貸していた土地

それぞれのケースにより減額される面積や％が異なります。

特定居住用宅地の場合は、330平米まで80%の割合で減額されます。また、以下のいずれかの条件に当てはまることが必要です。

・被相続人の配偶者が土地を相続

・被相続人と同居していた人が土地を相続

・被相続人に配偶者も同居人もいない場合、3年間借家住まいの相続人が取得

特定事業用宅地の場合は、400平米まで80%の割合で減額されます。また、以下のような条件に当てはまることが必要です。

・相続開始前からその土地で事業をやっている

・相続税の申告期限（申告期限の１０か月間）まで事業用の土地として使う

貸付事業用宅地の場合は、200平米まで50%の割合で減額されます。また、以下のような条件に当てはまることが必要です。

・相続開始前から土地の貸付を行っている

・相続税の申告期限（申告期限の１０か月間）まで貸付を行っている

 小規模宅地の特例の注意点

小規模宅地の特例は、土地のみ利用することが可能です。つまり、建物には利用することができないという点については注意しておきましょう。しかし、先述したようにマンションには適用することが可能です。

また、小規模宅地の特例を利用する際には、様々な要件があるので、そちらについても確認しておきましょう。相続税の申告期限は、相続発生を知った日の翌日から10ヶ月以内です。相続発生から10ヶ月以内に不動産を売却してしまった場合は、小規模宅地の特例を適用することができなくなるので、その点においても注意しておきましょう。

相続した不動産を売却する手順とは

様々な理由により、相続した不動産を売却したいという方も少なくありません。その場合どのような手続きが必要となるのでしょうか。

ここでは、相続した不動産を売却する手順を詳しく解説しています。

手順①：相続する不動産を相続登記で名義換えをする

相続する不動産を売却するためには名義変更が必要です。被相続人の名義から相続人の名義へと、相続登記で名義変更をしなければ売却することはできません。名義変更することにより不動産の所有権が被相続人から相続人へ移ることになります。

不動産を相続した方は、名義をそのままにしている方も少なくありませんが、売却する際には忘れずに名義変更をするよう注意しましょう。

手順②：不動産会社又は不動産業者に売却依頼をする

不動産の名義変更をしたら不動産屋に売却依頼をします。不動産屋を選ぶポイントとしては、売却したい不動産に合わせて業者を選ぶということです。

不動産屋によってもそれぞれ得意な分野が違います。更地の売却が得意な不動産屋もいれば、マンションや一戸建ての売却が得意な不動産屋もいます。それぞれの得意分野や特徴を考えたうえで、どの不動産屋を選ぶか検討しなければなりません。

不動産を売却する際は、少しでも高く売却したいという方が大半なので、不動産屋選びは慎重に行いましょう。

手順③：買い手がつきやすい土地にする

不動産は、建物の状態が良かったり立地が良かったりすると、そのままの状態でも売却できる場合があります。しかし、そうではない家の場合は、古家付きで売却するのか、更地にしてから売却するのか検討しなければなりません。

どのような状態であれば買い手がつきやすいのかということを判断するのは、専門家でなければ難しいです。不動産屋によっては、どの程度の価格で買い手がつくのかということを査定してもらう事も可能です。そのため、まずは不動産屋の担当者に相談してみましょう。

手順④：譲渡所得税を支払う

相続した不動産を売却して利益が発生した場合は、譲渡所得税を支払わなければなりません。売却によって損失が発生した場合は、譲渡所得税の支払い義務はありません。対象となる譲渡所得税は以下の計算式によって算定します。

売却価格－（取得費+譲渡費用－特別控除）

上記の数式に譲渡所得税の税率を掛けることにより納税額が算出されます。

取得費とは、相続した不動産を相続人が生前に購入した時の価格から、減価償却費や登記費用などを差し引いた金額のこといいます。譲渡費用とは、相続した不動産を売却した際に発生する仲介手数料や建物解体費用のことです。

不動産を売却し利益が発生した場合は、譲渡所得税を支払わなければならない事を念頭において、不動産の売却をするようにしましょう。

不動産の相続に関するよくある質問

不動産を相続する場合には様々な疑問があります。特に、初めて不動産を相続する方はどうしてよいのかわからない方も多いです。

相続の内容は複雑でわかりにくいため、専門的な知識が必要となります。一般の方はあまり相続の知識がない方も多いため、相続について疑問が生じたり、悩んだり、不安になったりします。

ここでは、少しでも多くの疑問を解決するため、不動産の相続に関するよくある質問をQ&A方式で解説していきます。

質問①：亡くなった親名義のままで家に住み続けることは可能ですか？

不動産の名義変更は義務ではないため、亡くなった親の名義のまま家に住み続けることは可能です。しかし、名義変更をそのままにしておくと、相続した不動産は相続人で共有している状態となります。後々のトラブルに発展する可能性があるためできるだけ早く名義変更をすることをおすすめします。

質問②：父がなくなってから10年以上名義変更を行っていません。問題はありますか？

長い間名義変更をしていなければ、その後の相続が起こった際に新しい相続人が追加されることになります。その際に遺産分割協議をやり直さなければならない可能性も高く、相続した不動産の権利を誰が持っているのかが分かりにくくなるため、不動産の権利を確定させるためにも名義変更を行うことをおすすめします。

質問③：相続人が兄弟3人います。一つの不動産を3人の共有名義で相続登記することは可能ですか？

一つの不動産を3人の共有で相続登記することは可能です。しかし、不動産を3人の名義で相続登記すると、後にトラブルに発展する可能性があります。

相続人の一人が亡くなった場合、その配偶者や子供が不動産の権利を主張することも考えられます。そのため、共有名義で相続登記することはありおすすめではありません。

質問④：相続した不動産が地方にあります。私は都内に居住しているのですが、相続登記は都内で行うことはできますか？

原則としては、不動産の所有地を管轄する法務局へ行って相続登記をしなければなりません。しかし、現在では相続登記はオンラインで申請することが可能です。自身で現地の法務局へ直接出向くよりも時間と費用の節約になります。設備や環境が整っていればオンラインでの申請は大変便利です。

質問⑤：相続した不動産を売却しました。税務署から税金の支払い通知書が送付されてくるのでしょうか？

相続した不動産を売却し、利益が出た場合は確定申告をしなければなりません。その利益に基づき、所得税と住民税が課せられることになります。

所得税は、不動産売却した翌年の2月16日から3月15日までに納税しなければなりません。

住民税は「特別徴収」と「普通徴収」の2通りの納税方法を選ぶ事が出来ます。特別徴収は、給与所得者の場合、毎月の給与から天引きされるといった方法です。普通徴収では、5月以降に行政から納税通知書が届くので、それに従って一括もしくは4回に分けて納税することができます。

まとめ

今回は不動産を相続した場合の手続きについて解説しました。

不動産を相続するためには様々な手続きが必要で、不動産の価格やその他の財産価格によっては相続税を納める必要があります。不動産の分割方法は「現物分割」、「換価分割」、「代償分割」、「共有分割」の4種類があり、遺産分割協議の際にどのような分割にするか話し合わなければなりません。

その後、不動産を相続した際には、相続登記をし、不動産の名義を変更しなければなりません。不動産の名義変更に義務や期限はありませんが、後々のトラブルを防ぐためにも早めにしておいた方がよいでしょう。

不動産を相続する際の手続きの流れとしては、物件の調査をし、相続人を確定させ、必要な書類の収集と作成をする必要があります。遺産分割協議により不動産の分割方法が決まると、遺産分割協議書へ相続人全員の署名と押印をし、法務局へ申請しなければなりません。

不動産を相続する際は相続税の他、相続登記や書類の収集などに費用がかかるため、その点にも注意しておきましょう。また、土地のみを相続する場合と、戸建て、マンションを相続する場合とでは不動産の評価の方法が異なります。その点においても気をつけておきましょう。

不動産を相続する際には、様々な特例を利用することにより節税することが可能です。

不動産の相続や特例を利用する場合は、一般の方では分かりづらいことも多いので、一度専門家に相談してみることをおすすめします。

この記事を担当した専門家

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