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相続登記・抹消登記

家族構成

依頼者：Aさん
被相続人：父
相続人：Aさん

相談内容

お亡くなりになったお父様所有の不動産に、古い住宅金融公庫（現・独立行政法人住宅金融支援機構）名義の抵当権が残ったままになっているが、その不動産を相続する際に、この抵当権を消すことができないかとのご依頼を受けました。

このような抵当権がついたままでは、この不動産を相続しても買い手がつかないため、お困りだったのです。
さらにお話を伺ったところ、すでに完済しているとは思うが、証拠となるような書類などの所在は全くわからないため、どうしたらその抵当権を消すことができるのか分からないとのことでした。

※抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた人（債務者）が返済できなくなった場合（債務不履行）に、債権者が担保とした土地や建物をもって弁済を受ける権利のことです。

抵当権を設定した不動産については、返済のためにその不動産が競売などにかけられた場合、抵当権者は他の債権者に優先して弁済が受けられます。

解決までの流れ

１．取扱い金融機関が分からない

そこで、この不動産の登記簿謄本を拝見したところ、この抵当権は昭和２０年代に設定されたもので、取扱い金融機関名の表示はありませんでした。

仮に取扱い金融機関名が登記されているような場合には、その金融機関に問い合わせることで、住宅ローンがすでに完済されているかどうかが分かる場合がありますし、さらに、完済されている場合には、当該抵当権を消すための必要書類を交付してくれるよう請求することも可能です。

しかし、今回のように取扱い金融機関名が分からない場合には、どのような方法があるでしょうか。

２．「住宅金融公庫」は現在「住宅金融支援機構」の名で事業を承継している

現在の住宅金融支援機構は、平成１９年に旧・住宅金融公庫の業務を承継してできた独立行政法人ですので、もし住宅ローンが残っている場合には、そのローンも住宅金融支援機構が引き継いだ旨の登記（抵当権移転登記）がされているのが通常です。しかし、今回はそのような登記はされておりませんでしたので、ローンの返済は終わってると思われました。

そこで、住宅金融支援機構に直接問い合わせてみたところ、「当法人のHPに、このような場合の抵当権抹消関係書類再交付のための申請書、およびその申請の際に必要となる書類が掲載されております」との回答でした。

もっとも、今回、この抵当権が大変古いものでしたので、抵当権者であった旧・住宅金融公庫名義の権利証もすでに失われていたため、権利証がないまま申請するという特別の手続（事前通知制度の利用）が必要となり、抹消登記の必要書類も登記手続に要する期間も通常とは異なりましたが、その点も、住宅金融支援機構は適切に対応してくれました。

ポイント

こうして、古い抵当権の抹消手続も終了し、無事、相続登記も完了しました。
このような事例についても、当方は適切に対応いたしますので、お気軽にお問合せくださいませ。

抵当権抹消登記とは？

抵当権抹消登記とは、金融機関から融資を受ける際に不動産を担保に設定された抵当権を不動産登記簿から抹消する手続きの事です。

貸した側（主に銀行）が万が一払ってもらえないとなった場合に備えて、担保として不動産を確保しておく為に設定をしておくものになります。

住宅ローン等を完済しても、抵当権が自動に抹消されるわけではなく、抵当権抹消登記が必要となります。

古い抵当権が設定されていた場合は、本事例のように金融機関がわからなかったり手続きが面倒になる可能性があります。

まずは登記の専門家である司法書士にご相談ください。

相続でこんなお悩みありませんか？

当事務所は、上記のようなことでお困りのお客様の相続のお悩みにお答えします。

相続登記（不動産の名義変更）とは？

相続登記をしないと、将来、相続人同士のトラブルに繋がるため、早めの手続きが必要です！

相続登記（不動産の名義変更）とは、土地や建物の名義を亡くなった方から相続人に変更する手続きです。

つまり、被相続人名義の不動産を、相続人が相続（取得）した場合に、被相続人から相続人に名義変更する手続き、これを「相続の名義変更（相続登記）」といいます。
この手続きを怠ると、その土地や建物の所有権を主張することができません。
つまり法律的に、自分の所有物とは認められないのです。

当事務所では「忙しくて相続登記の手続きをしている時間がない」「不動産の名義変更は複雑でよく分からない」といった相続人の方に代わって、相続登記の手続きを代行しております。相続登記に必要な「戸籍の収集」や「遺産分割協議書の作成」、「相続登記申請」などを代行いたします！

「不動産の名義変更（相続登記）が必要な理由」について詳しくはこちら>>

「不動産の名義変更（相続登記）の手続き」について詳しくはこちら>>

相続の無料相談実施中！

相続手続きや遺言書作成、成年後見など相続に関わるご相談は当事務所にお任せ下さい。

当事務所の司法書士が親切丁寧にご相談に対応させていただきますので、まずは無料相談をご利用ください。

予約受付専用ダイヤルは0120-079-077になります。お気軽にご相談ください。

ご相談から解決までの流れについて詳しくはこちら>>

相続手続きサポート（対象：不動産+預貯金）

相続手続きサポートとは、この様々な手続き中でも特にメインとなる相続手続きである不動産、預貯金に関する全ての相続手続きをお客様のご希望に応じてお引き受けするサービスです。

相続財産の価額	サポート料金
500万円以下	165,000円
500万円超～1,000万円以下	220,000円
1,000万円超～2,000万円以下	264,000円
2,000万円超～4,000万円以下	308,000円
4,000万円超～6,000万円以下	352,000円
6,000万円超～8,000万円以下	396,000円
8,000万円超	要見積

※代表相続人が 1名の場合に限ります。（代表相続人が他の相続人に分配する場合も含みます）
※相続人の戸籍収集は 4名までとなります。 相続税が発生しないお客様が対象となります。
※財産調査は不動産のみ実施します。
※遺産分割協議書に記載する財産は不動産と預貯金に限り、負債やその他の財産は含めません。
※金融機関が 3つ以内の場合に限ります。
※不動産登記 1管轄 5筆まで、戸籍収集 10通までが対象になります。
※上記料金の他に下記のような実費が必要です。
① 登録免許税（法務局に支払う名義変更に必要な 税金です。） 不動産評価額 ×0.4
※市役所から届く「納税通知書」をお持ちいただければ当事務所で試算することが可能です。
② 戸籍謄本等（例： 450 円、 750 円）、登記簿謄本（例： 480 円） 等

下記、該当した場合は、相続手続き丸ごとサポート（遺産整理業務）での対応となります。

・相続人が 5名 以上の手続きが必要な場合 ・各相続人の意向確認を行う必要がある場合
・金融機関が 4つ以上の手続きが必要な場合 ・財産の分配事務を先導する必要がある場合
・不動産登記 2管轄 6筆以上の手続きが必要な場合 ・ 戸籍収集 11通以上 必要な場合
・面識のない相続人、疎遠な相続人がいる場合（例：前妻の子供、兄弟甥姪など）
・海外の相続手続きもしくは海外に相続人がいる場合
・不動産の売却が発生する場合（弊所で手配する場合）
・財産調査や財産目録の作成が必要な場合

相続手続きサポートについて詳しくはこちら＞＞

相続手続き丸ごとサポート（遺産整理業務）

相続人様の窓口として、相続の煩雑な手続きをすべて一括で丸ごと代行するサービスです。
相続人調査（戸籍収集）や遺産分割協議書の作成、「預金」「不動産」「株式」など、あらゆる相続手続きをまとめて代行致します。
遠方にお住まいの方や相続関係が複雑な方にオススメです。

相続財産の価額	サポート料金
200万円以下	165,000円
200万円超～500万円以下	220,000円
500万円超～5000万円以下	220,000円～814,000円
5000万円超～1億円以下	814,000円～1,364,000円
1億円超～3億円以下	1,364,000円～2,904,000円
3億円超～	2,904,000円～

※相続税の申告が必要な場合の税理士報酬等の諸費用は別途ご負担いただきます。
※弁護士、土地家屋調査士など各種専門家を手配した場合は、それぞれの報酬が別途発生します。
※相続人が5名様以上の場合は、5名様以降1名様につき5.5万円を加算させていただきます。
※財産数加算：手続き先数（金融機関支店数、不動産の管轄数）が10を超える場合、1つにつき5.5万円加算させていただきます。
※特殊財産加算：自社株式、外国の資産などがある場合は1 種類につき11 万円加算させていただきます。
※特殊分割加算：換価分割・代償分割の場合は5.5万円加算させていただきます。
※特殊相続加算：数次相続・代襲相続の場合は5.5万円加算させていただきます。
※特殊相続人加算：相続人が海外在住または外国籍の場合、1人当たり5.5万円加算させていただきます。
※相続放棄をされる方がいる場合は別途費用が必要です。
※上記料金の他に下記のような実費が必要です。
①登録免許税（法務局に支払う名義変更に必要な税金です。） 不動産評価額×0.4％
※市役所から届く「納税通知書」をお持ちいただければ当事務所で試算することが可能です。
②戸籍謄本等（例：450 円、750 円）、登記簿謄本（例：480 円） 等
※司法書士法施行規則第31条において、司法書士の附帯業務として相続人からの依頼に基づき、遺産管理人として遺産整理業務を
業として行うことができる旨が定められております。

相続手続き丸ごとサポートについて詳しくはこちら＞＞

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