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相続と空き家問題について司法書士が解説！【事例付き】

更新日:2023/05/24

近年、日本の空き家件数は増加傾向にあり、平成30年の総務省の調査では846万戸との記録もあります。
総務省による空き家件数について詳細はこちら＞＞

本ページをご覧になっている方の中にも「家を相続したはいいけれど、誰も住んでいないため空き家になってしまっている」といった方もいらっしゃるのではないでしょうか。

一方、空き家の相続に関連する環境も変化しています。2021年2月10日に民法・不動産登記法の改正案が可決され、「不動産登記の義務化」がニュースで大きく取り上げられました。また、空き家に関する税制も改正され、2016年に3000万円の税控除が導入されました。

こうした環境の変化の中で「空き家を相続したけれども何をすればよいのかわからない」「相続登記って何？」「空き家を売却したいけれども税控除は利用できるのだろうか？」といった様々なお悩みや疑問を抱えている方もいらっしゃると思います。

そうしたお悩みや疑問にお答えするために、空き家の相続に関わる制度や法改正の影響、手続きの流れなど、基本的な情報を本ページで詳しく解説していきます。是非参考にしてみてください。

また当事務所では、空き家の相続に関心をお持ちの方をはじめ、相続についてのお悩みや問題をお持ちの方へ、司法書士による無料相談を実施しております。お気軽にお問い合わせください。
無料相談の詳細はコチラから＞＞

日本の空き家問題と国の対応

ここからは、日本における空き家問題の現状や、それに対する国の対応についてを、相続に詳しい司法書士が解説していきます。

増加する空き家

本ページの冒頭にて、総務省の調査で846万戸が現在空き家となっているとご紹介しましたが、この数字は日本全体の住宅数の約13.6%に相当します。10軒の家があったら1軒以上は空き家であると考えると、いかに空き家が増えているかわかりやすいのではないでしょうか。

国土交通省によれば、空き家のうち50%以上が腐朽や破損が見られる状態だと発表されています。最近では、このような空き家が景観を損ねるという理由や、その危険性から、近隣トラブルの原因になるケースも増えています。

法律の変化

こうした実情を鑑み、国は、譲渡・売却を促進するための「空き家対策特別措置法」を税制改革として、空き家の把握・管理のための「民法・不動産登記法」の改正をそれぞれ実施しました。
簡単に説明すると、前者の「空き家対策特別措置法」は、税を優遇することで使用されていない空き家の売却を促すことを目的のもとに制定されたものになります。

そして、後者の「民法・不動産登記法」は、全国の空き家の所有者を正確に把握し、管理することを目的として行われた法改正です。将来的には、相続した空き家の登記が義務化される予定です。このような法改正からも、政府が空き家問題に真剣に取り組んでいることが伝わります。

相続した空き家の登記を行うことが将来的に義務化されることが決まっている一方で、相続した空き家を売却した際に税控除が効くという点で、売却に関しては有利な環境であるということができます。

空き家を相続した場合には、登記手続きが必要となります。相続した空き家を管理したり売却するためには、この手続きが欠かせません。以下にて必要な手続きをまとめておりますので、しっかりと理解し、適切に実行する必要があります。

空き家の相続に関連した手続き

ここからは相続登記の流れについて、必要な書類と分け、相続に詳しい司法書士が解説いたします。

相続登記の流れ

まずは相続登記の流れについて確認していきます。
相続登記の流れは主に以下のようになります。

1．被相続人の死亡および相続の発生
2．遺言書の有無の確認
3．遺言書が存在する場合、裁判所の検認を経て遺言書に従い相続
4．遺言書が存在しない場合、法定相続分を相続するか遺産分割協議を経て相続
5．相続登記に必要な書類を用意し法務局にて登記
6．相続登記完了

相続が発生した場合、まずは遺言書の有無を確認する必要があります。もし遺言書が存在する場合、通常は裁判所で検認手続きを行う必要があります。この検認手続きを怠ると、相続人間で遺言書の正当性に関してトラブルが発生する可能性があるため、注意が必要です。

遺言書の検認手続きが行われた後は、遺言書に指定された執行人が相続手続きを遺言書の内容に基づいて進めていきます。

遺言書について詳しく知りたい方は下記のページをご覧ください。
遺言書の詳細はこちら＞＞

遺言書が存在しない場合、相続には2つの選択肢があります。
まず、法定相続分に基づいて遺産を相続する方法です。これは、相続人が分割可能な資産で構成されており、相続人が合意している場合に適用されます。

しかし、不動産など、相続したい資産の価値が大きく異なる場合、相続人間で資産の分割に関してトラブルが発生する可能性があります。その場合は遺産分割協議を行い、各相続人が何をどれだけ相続するかを合意する必要があります。

相続手続きが完了した後、不動産を相続した場合には相続登記が必要となります。この登記を法務局で行うことで、相続登記が完了します。

いずれの場合でも、相続登記の際には自身で書類を用意し、法務局で登記手続きを行う必要があります。では、具体的にはどのような書類が必要になるのでしょうか。

相続登記の必要書類

相続登記にはどの場合でも必ず必要となる書類と、場合によって必要になる書類があります。
まずはどのような場合でも必ず必要となる必須書類から説明していきます。

必須となる書類は全部で以下4つになります。

・被相続人の登記事項証明書（登記簿謄本）
・登記申請書
・固定資産税評価証明書
・住所証明情報

この4種類の書類についてそれぞれ説明していきたいと思います。

被相続人の登記事項証明書（登記簿謄本）

かっこ書きをしていますが、登記事項証明書と登記簿謄本は基本的には同じものであるという認識で構いません。発行主体がコンピュータ化されているかどうかによって呼び名が異なります。コンピュータ化されていない場合は「登記簿謄本」と呼ばれ、コンピュータ化されている場合は「登記事項証明書」と呼ばれます。どちらを使用しても問題ありません。

相続登記申請書を作成するためには、登記内容を確認するための登記事項証明書または登記簿謄本が必要となります。したがって、登記申請書を作成する前に、必ずこれらの書類を取得しておく必要があります。

登記申請書

建物、土地、会社などの情報に変更があった場合、所有者の変更が発生するため、登記申請書を提出する必要があります。
前述の通り、登記事項証明書（登記簿謄本）をもとに作成することとなりますので、必ずあらかじめ取得しておきましょう。

固定資産税評価証明書

相続登記を行う際には、登録免許税が必要です。登録免許税の税額を算出するためには、登記対象の固定資産の価値を知る必要があります。この固定資産の価値を確認するために必要な書類が固定資産税評価証明書です。固定資産税評価証明書をもとに、登録免許税を確定します。

なお、固定資産の評価額は毎年更新されるため最新のものを持っていかなくてはいけないことにご注意ください。
東京都23区内では各都税事務所、その他の地域では居住地の市町村役場で入手可能です。

住所証明情報

住所証明情報はある特定の人物の住所を証明する情報のことです。登記簿には不動産所有者の住所が記載されることになります。その際に申請する住所が正しいものであることを証明するためにこの住所証明情報が必要になるということです。
具体的に以下の書類が住所証明情報として認められます。

・住民票の写し
・印鑑登録証明書
・戸籍の附票

上記のいずれでも構いません。

以上がどのような場合でも必要な書類、4種類になります。ただし「必ず必要な書類」と紹介していることからわかるように、相続登記に必要な書類はこれだけではありません。
相続放棄をしている人がいる場合や、司法書士のような代理人を通す場合、遺産分割協議が行われている場合など、追加で様々な書類が必要となります。

こうした諸々の手続きや書類の用意及び申請は煩雑なものであり、さらに相続の状況が複雑な場合には特にわかりにくいものとなっています。
「まず何から手を付ければいいのかわからない」「自分の場合はどの書類が必要なのか知りたい」「面倒なことは資格者に任せてしまいたい」
このような思い・悩みをお持ちの方は一度相続分野に特化した資格者に相談することをおすすめいたします。

なお、当事務所では司法書士による初回相談を無料で行わせていただいております。
相続に関するお悩みを一からサポートいたします。
とりあえず話を聞いてみるつもりでも構いませんので是非ご相談にお越しください。
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相続した空き家の管理・売却

相続登記が完了すると、次はその相続した不動産・空き家をどのように管理・処分するかという問題が発生します。

本ページ冒頭でも紹介したように、相続した空き家の売却の際に、現在では税控除を受けることができるようになっています。
この点から空き家を相続した際には、自身で利用したり商業的に使用するということがない限りは、売却も視野に入れるとよいでしょう。

もちろん、両親との思い出がある家を簡単に手放したくないという方もいるかと思います。その場合は、不動産管理会社に管理を委託するという選択肢もあります。管理会社に依頼することで、家の管理や維持に関する業務を任せることができます。
ただし、管理には注意が必要です。不動産管理会社に管理を委託することで節税効果があるとされることもありますが、近隣トラブルや自然災害による損害、毎月の保険料などを考慮すると、必ずしも最善の選択肢ではないことに留意してください。

相続した空き家のトラブル事例

ここからは当事務所の司法書士が、無料相談をご利用いただいたお客様から寄せられたトラブルとその解決策をご紹介いたします。

相続トラブル

空き家を相続したものの空き家が遠方にあり放置してしまう、そもそも管理する気がなく放置してしまうという事例が後を絶ちません。
その結果、空き家が老朽化し、建物の倒壊の危険が生じたり、近隣から管理の改善を求められるという形でトラブルに発展する可能性があります。
また遺産分割協議に進む際に、協議が長期にわたり、相続時には良好な状態だった家が荒れ果てた空き家になっているケースもあります。そうなった場合には、管理をするよりも売却をした方がよいということもあります。

法的な罰則

2023年に改正された不動産登記法が施行されると、不動産登記を行わなかった際に罰則が課せられるようになります。
具体的には以下のように定められています。

・相続による不動産取得を知った日から3年以内に手続きを登記・名義変更をしなかった場合10万円以下の過料
・遺言で財産を譲り受けた場合も同様に3年以内にしないと、名義変更も10万円以下の過料

こうした過料を払うことにならないためにも、きちんと相続登記を行う必要があります。

解決策

生前の対策と相続発生後に分けて、解説いたします。

生前対策

相続に関連するトラブルは、事前の生前対策によって解決することができます。遺言書を作成することで、相続人間のトラブルを予防し、スムーズな相続手続きを行うことができます。
また遺言書には付言事項として、被相続人の思いを相続人に伝えることも可能です。例えば、「相続後には必ず相続登記を行うこと」といったメッセージを残すこともできます。
ただし、遺言書に関しては有効とされるための規格が厳格に指定されており、それを逸脱した場合無効とみなされる場合もあります。

また今は家に住んでいるものの、自分が病気等で倒れ入院した際には息子に自宅を売却してもらい、入院費用として使ってもらいたい、というような要望を持っている場合には、家族信託を利用する必要があります。

今後、遺言書を書いたり、既に書いているものの自己流の遺言書であるという場合、また上記のような民事信託の必要性がある場合は、是非一度専門家にご相談ください。
いずれの場合においても、生前対策に特化した司法書士による丁寧なヒアリングのもと、最適な方法の提案をさせていただきます。

相続後の売却

空き家の放置によるトラブルを防ぐための有効な手だての一つは、その空き家を売ってしまうことです。
特に現在は税控除も効くため、売却は非常に有利な選択肢であるということができます。
一方で、そうした税控除の申請や売却のために必要な書類の収集は、時間的にコストのかかるものとなっています。
そうした悩みを解決するためにも、私たちは不動産の売却代行サービスを提供しております。
また、相続分野に強い税理士とも提携しており、税控除なども含めてお客様のご要望や悩みにお応えします。必要な書類の収集や手続きに関する負担を軽減し、スムーズな売却をサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。

まとめにかえて｜相続に関するお悩みは当事務所にご相談ください

今回は空き家の相続に関する様々な疑問や悩みに答えていきました。

空き家の相続に関連したトラブルや悩みの解決のためには、いくつかの選択肢があることをご紹介させていただきました。参考になりましたでしょうか？

ただ、実際にこうした方法を取るには少し手間がかかることも事実であり、時には手続きが煩雑でわかりずらいということもあるかと思います。

再三にはなりますが、こうした一連の手続きは相続のプロである司法書士に相談することをおすすめしております。
当事務所では司法書士による無料相談も行っておりますので、一度是非お越しください。
「自分には今どういった選択肢があるのか」「何から始めればいいのか」そういった根本的な疑問から丁寧にお答えいたします。
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